跌停!万科真的活不下去了吗?

2018-10-09 09:55 来源:青年创业网

跌停!刚在秋季例会上高喊“活下去”的万科,A股节后第一天就几近跌停,难道连行业巨头万科也到了生死存亡的时刻吗?万科是否真的陷入高负债和回款难的困境?去地产化之后,万科转型之路该怎么走?

9月底,万科在深圳举办了秋季例会,董事长郁亮表示,行业的转折点已经实实在在到来了,公司将把“活下去”作为这次三年事业计划的基本要求。会上郁亮还强调:“我们所有行为都将收敛和聚焦到保证万科活下去。”

而就在今天的A股市场上,万科的表现似乎在附和着郁亮的喊话,今日大盘跌逾百点,万科带头砸盘,股价一度逼近跌停,收盘大跌9.26%。

近年来,房地产调控政策不断趋严,房企在融资、买地和销售等方面都受到了较多限制,万科作为国内地产龙头,真的到了活不下去的时刻吗?连万科这样的业内大佬都发出这般感叹,那其他房企又该何去何从?

高负债压垮万科?

今年一季度,就有媒体曝出万科负债已过万亿元,一度惊呆了吃瓜群众。截止今年上半年公布的数据,万科的总负债达1.139万亿,其中流动负债就有9,698亿元。相比同期分别增长48%和43%。资产负债率也创出了历史新高,达84.7%。

1万多亿的负债,光听到这个数字就觉得不可思议,在A股非金融负债榜上排名第二不说,就连贵州茅台目前的总市值也不到这个数,甚至超过了新西兰整个国家2017年GDP总值。那么,如此巨额的负债,万科真的要为此感到恐慌吗?

由于房地产行业的特殊性,大部分房企为了快速扩张,抢占市场份额,导致企业不可避免的大举借债,加大杠杆,加速资金流转,因此高负债是房企的一大特征。数据显示,截止2018年第一季度末,房地产企业的平均负债率接近80%,相比之下,万科还处于平均水平附近。

事实上,预售制一直是房地产交易中的重要部分,房产在尚未完全竣工时就会产生销售收入,在房子移交至客户手中之前,房产商就不能确认该笔收入,直到项目竣工交付才能转化为结算收入,而这一部分预售款就会被财务计入负债中,它并不能算真正意义上的负债,企业也不需要为该债务支付利息。

数据显示,截止6月底,万科上半年各类预收款所形成的负债为5142.85亿元,扣除掉这笔债务,实际总负债约6250亿元,负债率约46%。一般认为,企业的负债率在40%~60%为合理区间,万科的负债率恰好在这个范围内,并不像外界说的那么夸张。

不过,万科负债率的不断攀升也是事实,2017年公司负债增速已超过资产增速。2017年年末万科A资产总额为11,653.47亿元,2016年为8,306.74亿元,同比增长40.29%;2017年年末负债总额为9,786.73亿元,2016年为6,689.98亿元,同比增长46.29%。

回款压力有多大

此次例会上,董事长郁亮还重点提到了回款问题。郁亮表示,为了保证万科“活下去”,6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果 6300 亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。据悉,6300亿的回款,截止目前万科只完成了一半,在今年余下的时间里要全部拿回,压力不小。

资料显示,万科以往的回款率在业内一直表现优异,一般房企的回款率达到80%就不错了,而万科往往能达到95%。考虑到房地产政策调控等因素,导致地产商融资难、销售难等问题,今年的回款难度正在加大,行业巨头碧桂园也只把全年回款率的目标定在了80%。

不过万科完成目标也不是不可能,历史上,公司有过类似的经历。2015年,万科前三季度回款率只有68.3%的情况下,但是通过第四季度的努力,最终完成了全年90%的回款目标。

“活下去”的弦外之音

2018年中报显示,万科上半年营业总收入1059.75亿元,同比增长51.8%,扣非净利润90.97亿元,同比增长27.7%。

而根据2018年上市房企财务健康榜单TOP50来看,万科排名第二,财务状况非常健康。

综上来看,虽然受到政策面影响以及同行竞争的挤压,万科的生存环境越来越严峻,但还不至于快要“死”的地步,郁亮高喊“活下去”是不是显得太保守了?

其实万科一直以来就是个悲观派,往往坏事还没发生,就已经做好最坏打算了。2007年12月,王石就抛出“楼市面临拐点”的观点,之后2009年房价迎来暴涨。2014年6月,郁亮宣布:“楼市进入白银时代,没撞冰山,但谨慎赚钱”,随后的2015至2016年房市再度火爆。不禁让人觉得,万科这次是故技重施。

值得注意的是,例会上郁亮在战略检讨中表示:我们曾经相信不会出现的东西都在出现,比如 2012 年,当时我们认为中国市场经济改革经历了这么长时间,不可能走回头路了。但我们看到今天的限制非常多,已经超出了当初的研究。

言下之意,如今的市场是在走回头路吗?这其中可能有诉苦,也可能有抱怨。

9月21日晚,地产界惊现一枚重磅炸弹,广东省住建厅提议全面取消房地产预售制,相关材料还提到,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。消息一出,市场一片恐慌,隔日地产股集体大跌。

如果这条提议实施,对地产商来说将是巨大的利空。众所周知,房地产行业近几年一直在追求资金的高周转率,预售制对于房企来说是不可或缺的流动资金来源,没有了预售制就好比少了一条腿走路,过去的业务模式可能就此终结。

消息过后,住建部相关人士辟谣:“情况并不属实,具体还在调查处理当中,不方便透露”。广东省房协相关人士则表示,“该文件只是征询意见稿,并非真的实施”。

虽然还没有实施,但也说明了一些问题,该政策已经在讨论阶段,有逐步落实的可能。结合郁亮在会上暗指的一些限制,现在看来,所谓的“活下去”,到底是喊给谁听的?

不过,如今的房地产市场所面临的诸多不确定性也是前所未有的。根据最新消息,万科总裁祝九胜近日参加了一场与卖方的聚餐,期间大诉苦水,据透露,万科7月份的来访量(销售额的前瞻指标)同比大幅下滑40%,为2008年首次。上半年万科预缴地方税450亿(往年是300亿),另有包括太原在内的30多宗土地流拍。另外,居民加杠杆进入尾声,万科的一次性付款比例从上半年的20-25%提高到8月份的29%,全国平均首付率从上半年的40+%提高到54%

租赁业务前景难料

一直以来,万科多次高喊去地产化,但是作为一家营业收入90%以上都依赖于房地产的企业,未来不做地产还能做什么?

今年8月,万科在中期报告中提出,未来将把租赁定位核心业务。目前,万科已经在长租公寓业务中建立了自己的品牌,包括青年公寓、家庭公寓、服务式公寓,并取得了一定成效。公寓覆盖 30 个城市,累计获取房间数逾16 万间,开业逾 4 万间,开业 6 个月以上项目的平均出租率约92%。同时,万科还启动“万村计划”,专门从事城中村综合整治及租赁运营业务,为城中村提供配套设施和规范服务。

8月9日,据万科披露,公司已完成80亿元住房租赁专项公司债券的第一期发行,规模为15亿元,票面利率为4.05%,为长租公寓业务提供资金支持。

不过,祝九胜也坦言,公司介入长租公寓时低估了项目的难度,和其他分散式公寓不同,万科的租集中式公寓前期投入较大,而收房改造与形成供应的时间差,难以控制。

项目难度恐怕还不止这些。2018年7月,部分一线城市的租金迎来大涨,北京的租金同比上涨21.89%,深圳同比上涨29.68%,广州同比上涨21.64%,上海同比上涨16.46%。而上涨的元凶被外界普遍认为是长租公寓等各路机构规模赛跑、恶性竞争造成的。

或许这并非万科的本意,但是各路资本在争抢房源的过程中,难免会使用各种不规范手段,直接或间接抬高租金。今年的“甲醛门”事件,更是把长租公寓乱像推向风口浪尖。

2018年上半年,万科物业服务及其他收入仅占总收入的5%,万科首席财务官孙嘉仔在公司业绩会上表示,相比房地产开发,现在的服务型业务,赚钱更慢也更难一些。

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